¿Sabía que los abuelos pueden transferir su casa o finca familiar a sus nietos sin que la propiedad se revalúe a su valor de mercado y así evitar pagar impuestos prediales más altos? En noviembre de 2020, los votantes de California aprobaron la Proposición 19, que introdujo una exclusión por transferencia intergeneracional. Esta exclusión permite que el valor imponible de una propiedad se mantenga igual al transferirse de abuelos a nietos, siempre que se cumplan ciertas condiciones. El "valor imponible" se refiere al valor base de la propiedad más los ajustes anuales por inflación, comúnmente conocido como valor base factorizado.

Normalmente, cuando las propiedades cambian de propietario, se revalorizan a su valor de mercado actual, lo que suele resultar en valores catastrales más altos y mayores impuestos sobre la propiedad. Sin embargo, según la exclusión de transferencia entre abuelos y nietos de la Proposición 19, se evita la revalorización de viviendas o fincas familiares, lo que previene un aumento en los impuestos sobre la propiedad. Esta exclusión, implementada en virtud del Código de Ingresos e Impuestos, § 63.2 , se aplica a las transferencias que se realicen a partir del 16 de febrero de 2021.

Potencial de ahorro fiscal

En California, los impuestos sobre la propiedad se basan en el valor catastral de la propiedad, que generalmente se revaloriza al valor de mercado en caso de venta o transferencia. Si se concede la exclusión de transferencia entre abuelos y nietos, el valor base calculado del abuelo se transfiere al nieto, siempre que el valor de mercado actual de la propiedad no supere dicho valor más un millón de dólares. Si el valor de mercado supera este umbral, la diferencia se añade a la tasación de la propiedad.

Requisitos

La exclusión está disponible en las siguientes condiciones:

  • La vivienda familiar debe haber sido la residencia principal del transmitente (el abuelo).
  • El cesionario (el nieto) debe vivir en la casa como su residencia principal dentro del año siguiente a la transferencia y debe continuar ocupando la casa familiar.
  • El cesionario debe solicitar y calificar para la Exención para Propietarios de Vivienda o la Exención para Veteranos Discapacitados en la residencia dentro del año posterior a la transferencia. Si la propiedad se transfirió a dos o más nietos, y uno se muda y otro se instala, se debe presentar una nueva solicitud dentro del año posterior a la fecha de mudanza del nieto anterior.
  • Una granja familiar debe estar bajo cultivo o siendo utilizada para pastoreo o pastoreo, o para producir cualquier producto agrícola (productos vegetales y animales producidos con fines comerciales); no existe ningún requisito de que haya una casa familiar en la propiedad.

La exclusión abuelos-nietos está disponible en las transferencias entre abuelos y sus nietos siempre que:

  • Los padres del nieto fallecieron antes de la transferencia, o
  • El hijo de los abuelos ha fallecido y el padre político sobreviviente se ha vuelto a casar antes de la fecha de transferencia.

El artículo 63.2(e) del Código de Rentas Internas define a un nieto como hijo del hijo del abuelo o la abuela. Un hijo puede ser biológico o adoptivo, hijastro o hijastra, yerno o nuera, o hijo de acogida, en casos limitados.

Cómo solicitar la exclusión abuelos-nietos:

Cuándo presentar su reclamo:

  • Para tener derecho a la exención a partir de la fecha de transferencia, la reclamación debe presentarse ante el Tasador del Condado dentro de los tres años siguientes a la fecha de transferencia, pero antes de transferir la propiedad a un tercero. Sin embargo, una reclamación también se considera presentada a tiempo si se presenta dentro de los seis meses posteriores a la fecha de envío de la notificación de tasación suplementaria o de escape del Tasador del Condado emitida para la transferencia.
  • Si no presenta la reclamación a tiempo, puede obtener una reducción mientras siga siendo propietario de la propiedad. Sin embargo, la reducción en los impuestos prediales se aplicará solo para años posteriores, a partir del año en que presente la reclamación.
  • Si la propiedad es una vivienda familiar, no se puede presentar una solicitud BOE-19-G antes de solicitar la exención para propietarios de vivienda o la exención para veteranos discapacitados. Recuerde que debe solicitar una de estas exenciones dentro del año posterior a la fecha de transferencia.

Información adicional:

  • Si la propiedad se heredó por fallecimiento, la fecha de fallecimiento se considera la fecha de transferencia para efectos del impuesto predial, no la fecha de distribución. Tenga esto en cuenta para asegurarse de presentar el formulario de reclamación a tiempo.
  • Si la propiedad del abuelo se transfiere al nieto y los padres del nieto aún viven, la propiedad se volverá a evaluar al valor de mercado en la fecha de transferencia.
  • Si la propiedad que pertenece al abuelo se transfiere al nieto y los padres del nieto han fallecido, pero un padrastro o madrastra aún está vivo, la propiedad es elegible para exclusión.
  • Si los padres de un nieto se divorciaron y el único padre vivo no es el hijo de los abuelos, entonces la transferencia del abuelo al nieto es elegible para exclusión.
  • Existe un límite de valor para el monto excluido, igual al valor base factorizado de la propiedad al momento de la transferencia más $1 millón. El monto que supere el límite se suma al valor base factorizado transferido. Desde 2023, la deducción de $1 millón se ajusta anualmente mediante un factor de inflación, lo que puede beneficiar a los contribuyentes, ya que se excluirá un monto mayor de la revaluación.
  • Una explotación agrícola familiar compuesta por varias parcelas legales podría ser elegible para una exclusión por cada parcela. La parcela legal que contiene una vivienda familiar podría ser elegible para la exclusión por separado.
  • La propiedad puede transferirse mediante compra, donación o a través de un fideicomiso. Por ejemplo, si la propiedad de un abuelo se deposita en un fideicomiso y, al fallecer este, los nietos son los beneficiarios del fideicomiso, la transferencia se produce a partir de la fecha del fallecimiento.
  • La exclusión se aplica a una vivienda familiar que continúa siéndolo para un cesionario elegible o para un cesionario elegible posterior. Una vez que deja de ser la vivienda familiar, por ejemplo, al convertirse en una propiedad de alquiler, la exclusión se elimina. Se establece un nuevo valor a partir de la fecha del gravamen del 1 de enero posterior a la fecha de mudanza del cesionario, con base en el valor de mercado de la propiedad en la fecha en que el cesionario obtuvo la propiedad, ajustado anualmente por inflación.
  • No existe límite en la cantidad de veces que se puede transferir una casa familiar o una granja familiar según la exclusión de abuelos y nietos.
  • Si varios nietos heredan la vivienda familiar, solo uno de ellos debe vivir en ella. Si ese nieto se muda y otro se muda dentro del año posterior a la fecha de mudanza, la exclusión se mantendrá. Tenga en cuenta que el otro hermano también debe solicitar la Exención para Propietarios de Vivienda o la Exención para Veteranos Discapacitados .
  • Si tiene 55 años o más y vende su vivienda principal a su nieto, este puede beneficiarse transfiriéndole su valor imponible según la exclusión entre abuelos y nietos. Sin embargo, no puede transferir también ese mismo valor imponible según la sección 69.6 (comúnmente conocida como transferencia del valor del año base) si compra una vivienda de reemplazo.
  • Si el valor de mercado de la propiedad transferida es menor que su valor base anual en el momento de la transferencia, entonces reclamar la exclusión no sería beneficioso.
  • La exclusión entre abuelos y nietos se aplica a las transferencias de bienes inmuebles entre abuelos y nietos; no se aplica a las transferencias de personas jurídicas. Por ejemplo, si su abuela es propietaria de la empresa ABC, que a su vez posee un edificio de oficinas, y le transfiere todas sus participaciones sociales a usted, su nieto, la transferencia no se considerará excluida de la reevaluación.

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